Immobilier Monaco — TVA et obligations de facturation
Régime TVA des ventes immobilières (VEFA, neuf, ancien), locations meublées de courte durée et opérations de promotion à Monaco.
Le marché immobilier monégasque — l'un des plus chers au monde avec un prix moyen au mètre carré dépassant 50 000 € en 2025 — a un régime TVA particulièrement complexe qui mélange règles françaises (par renvoi via la convention 1963) et particularités monégasques liées aux SCI (Sociétés Civiles Immobilières) à régime spécial. Les ventes immobilières neuves (VEFA — Vente en État Futur d'Achèvement) sont soumises au taux 20% avec mécanisme de TVA sur marge dans certains cas. Les ventes d'immobilier ancien sont exonérées de TVA mais soumises aux droits d'enregistrement monégasques (4,5% en règle générale, parfois plus). Les locations meublées de courte durée — souvent organisées via des plateformes comme Airbnb ou Booking — entrent dans le champ TVA dès qu'elles dépassent les seuils.
- VEFA (immobilier neuf) : TVA 20% sur le prix total HT (ou TVA sur marge si revente d'occasion).
- Immobilier ancien : exonéré de TVA, droits d'enregistrement monégasques 4,5% à charge de l'acheteur.
- Location meublée courte durée : TVA 10% si prestations para-hôtelières (ménage, linge, accueil), exonéré sinon.
- Location nue habitation : exonérée TVA, taxe d'habitation monégasque distincte des règles françaises.
Comment ça marche
Vous identifiez le type d'opération. Une vente en VEFA — typiquement un appartement dans un programme de promotion immobilière neuve à Monaco — est soumise au taux 20% sur le prix HT, avec acomptes échelonnés selon l'avancement des travaux (5% à la signature, 35% aux fondations, 35% à la mise hors d'eau, 25% à la livraison). Chaque appel de fonds donne lieu à une facture avec TVA 20%.
Pour une revente d'immobilier ancien (acheté plus de 5 ans après son achèvement), pas de TVA — l'opération est dans le champ des droits d'enregistrement monégasques, payés par l'acheteur. Le notaire monégasque (officier public ministériel) procède à l'enregistrement et collecte les droits pour le compte du Trésor princier. La facture du notaire (frais et honoraires) est elle-même soumise à TVA 20%.
Pour une location meublée courte durée (Airbnb, Booking, location saisonnière), le régime dépend des prestations associées. Si vous fournissez au minimum 3 des 4 prestations para-hôtelières (petit déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil personnalisé), c'est une activité d'hôtellerie : TVA 10% (taux intermédiaire) sur le prix de la nuit. Sans ces prestations, c'est une simple location meublée, en principe exonérée TVA mais soumise à l'impôt sur les loyers monégasques (régime distinct).
Pour les opérations de promotion immobilière (vous êtes le promoteur, vous vendez les lots à des acquéreurs finaux), vous récupérez la TVA déductible sur les coûts de construction (terrain, gros œuvre, second œuvre, honoraires d'architecte) et facturez la TVA collectée sur chaque vente. Le solde est versé à la DTAR via la CA3 mensuelle. Pour les très gros programmes, un suivi comptable rigoureux par lot est indispensable.
Pour l'encodage en Factur-X (ou UBL), chaque facture immobilière respecte les obligations classiques : numéro de facture, date, RCI du vendeur ou loueur, numéro de TVA monégasque, désignation du bien (adresse précise, numéro de lot, surface), prix HT, TVA, prix TTC. Pour les locations courtes durées, l'identification du séjour (dates, nombre de nuitées) figure également. La conservation 10 ans s'applique comme pour toute facture monégasque.
Références juridiques
- Code Général des Impôts (France), Article 257 — opérations immobilières dans le champ de la TVA.
- Code des Taxes monégasque, Livre III — application de la TVA aux opérations immobilières.
- Ordonnance Souveraine n° 3.094 du 21 décembre 1945 — droits d'enregistrement monégasques.
- BOI-TVA-IMM — doctrine fiscale française sur la TVA immobilière, applicable à Monaco.
Questions fréquentes
Une SCI monégasque doit-elle facturer la TVA sur les loyers ?
Cela dépend du type de location. SCI d'investissement locatif habitation (location nue à des particuliers) : pas de TVA, mais impôt sur les loyers monégasques distinct. SCI louant des locaux commerciaux ou professionnels en nu : option possible pour la TVA sur les loyers (régime du bail commercial avec option art. 260 2° CGI applicable à Monaco). SCI exerçant une activité commerciale de location meublée para-hôtelière : TVA 10% obligatoire sur les loyers (régime d'hôtellerie). Le choix initial de la SCI conditionne le régime fiscal pour toute sa durée d'existence.
Quel est le taux de droit d'enregistrement à Monaco ?
Le taux de droit commun pour une vente immobilière est de 4,5%, payé par l'acheteur au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire monégasque. Des taux plus élevés s'appliquent pour certaines situations : 7,5% pour les ventes à des sociétés (avec quelques exceptions pour les SCI patrimoniales), 9% pour les ventes à des trusts ou fondations sans bénéficiaire identifié résidant à Monaco. La DTAR publie chaque année un guide des droits d'enregistrement avec les barèmes mis à jour.
La TVA sur marge s'applique-t-elle à Monaco ?
Oui, pour la revente de bien immobilier neuf déjà soumis à TVA lors d'une première acquisition (cas du promoteur qui rachète un lot pour le revendre). La TVA est alors calculée sur la marge (différence entre prix de revente et prix d'acquisition) et non sur le prix de revente total. Le régime est techniquement complexe et nécessite un suivi comptable rigoureux — la plupart des promoteurs monégasques utilisent un cabinet d'expertise comptable spécialisé pour gérer correctement ce mécanisme.
Les locations saisonnières via Airbnb sont-elles soumises à la TVA ?
Si vous fournissez au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières (petit déjeuner, ménage, linge, accueil), oui — TVA 10% sur le prix de la nuit. Sinon, c'est de la simple location meublée en principe exonérée de TVA. Mais attention : la frontière entre 'simple location meublée' et 'location para-hôtelière' est souvent floue, et la DTAR a tendance à requalifier en para-hôtellerie dès qu'il y a régularité d'usage et de service. Au-dessus du seuil de franchise (85 800 € de loyers annuels), vous entrez de toute façon dans le champ TVA.
Le notaire monégasque collecte-t-il la TVA pour la DTAR ?
Non, le notaire collecte uniquement les droits d'enregistrement et les transmet au Trésor princier (régime fiscal distinct de la TVA). La TVA sur les ventes immobilières neuves est collectée par le promoteur (vendeur), qui la déclare et la verse via sa propre CA3 monégasque. Le notaire intervient pour vérifier la régularité de l'opération et établir l'acte authentique, mais n'est pas le collecteur fiscal pour la TVA.